樱桃:深圳华侨城豪宅为何卖这么差?

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年05月31日

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  来历/微信公家号:樱桃大房子(ytdfz8);

  深圳豪宅区华侨城最新产物——新天鹅堡三期今日公证摇号。

  推盘1110套,只要263小我登记,可谓十分暗澹。虽然外界认为摇号是画蛇添足,但开辟商为了彰显出格和公道,仍是选择了摇号。

  比拟之下,上个月4月23日入市的蛇口半岛城邦四期,推盘599套,好歹认筹量还有689个,最初去化率7成,也算是不错的成就了。

  作为深圳最贵的豪宅片区之一,华侨城为何不测预冷呢?是市场俄然变了吗?

  大要是半个月前认筹时,我陪统一个老乡去看了新天鹅堡样板房,推盘面积全数为117-123平方米,户型均为3房2厅2卫,这位老乡是预备从长沙搬家到深圳。

  她看完后很纠结,感觉新天鹅堡配套什么都好,离地铁近,有贸易分析体,小区绿化不错,离公园也近,至于学位她曾经一次性付款买了华润城的学位房,能够不消考虑学位,最大的问题就是房子户型小了点,不敷家人住,家里五口人,保姆没有处所睡,还需要跟小孩睡上下铺,她在长沙住惯了别墅,俄然住个三房,还真是有点憋屈。

  由于其时半岛城邦曾经催着她交认筹金了,但最初考虑到小孩要在华润城上学,住华侨城,接送比力便利,而来回蛇口距离太远。

  所以最初勉为其难接管了华侨城的产物户型问题,而放弃了半岛城邦。

  但出乎预料的是,华侨城最初出来的存案均价是12.5万元/平方米,单价区间在10.2-14.5万/平方米,总价1244-1791万元/套。并且这个价钱不含装修,来岁毛坯交付。

  比拟半岛城邦的价钱,起价9万-14.5万/平米带精装修,均价11.6万,户型建面约87-137㎡,总价在784-1958万/套,华侨城的性价比并不高。

  老乡感应挺失望的,由于这个价钱超出了她的预期,而她又错过了半岛城邦,所以她最初考虑再看看周边二手房,好比香山美墅,186平米,单价10万摆布,2016年的次新房,虽然配套不如新天鹅堡,但产物合适需求。

  总结起来,华侨城之所以预冷,有几方面的缘由。

  1、产物不合适市场需求,这是最大的问题。

  华侨城是保守的豪宅片区,却做出了刚改产物,4梯6户,跟豪宅搭不上边,117和123平米两种户型,只要第一次改善的群体才会考虑买,能够沾点住华侨城片区的豪宅名声,但在深圳第二次改善的根基上不会选择这么小的户型,每一层是四户竖厅、两户横厅,没有赠送,利用率不高,117平米只是小三房,有钱人买个小三房底子不敷住。

  (这种户型排布,客堂不成能南北通透)

  2、户型设想虽然是刚改户型,可是价钱未便宜,大部门第一次刚改又买不起这么高价的房子。

  深圳的刚需购房群体采办力不如北京上海有实力,深圳第一次刚改的群体,80后可以或许承受的最高价钱,根基上在800万摆布,然后就是1200万,跨越1200万,真的踮起脚尖也很难够着。800-1200万、1200-2000万之间的房子本身比力尴尬,成交量就很少。

  (按照总价分段的成交套数占比环境

  数据来历丨中指院。)

  虽然不是2018年全年的数据,从这个图中能够看出,2018年比2017年较着的变化是,2000万以上的高级豪宅产物,更受接待,而800-2000万两头的成交占比鄙人滑。

  整个新天鹅堡项目分三期开辟,前两期同属于一个社区,别离于2016年和2017年入市。一期315套房源(36层高),都是300多平米的大户型;二期474套房源(41层高),都是260-290平方米的大户型,于2018年岁尾做了一次尾盘发卖,均价约14万元/平方米。

  14万一平米都卖完了,由于户型大,合适有钱人的需求。华侨城片区情况好,虽然没有学位经常被诟病,但持久住在这里的人,也舍不得分开,归正有钱孩子能够上国际学校,本身大部门就是住的有钱人,他们本人要改善新房,必定是以小换大,谁还会换个小三房住?并且到了三期,不只户型变小了一半多,楼层也拔高到了52层,质量感可想而知。

  而外面的人若是想改善一千多万的房子,那考虑的问题就多了,要考虑学位,考虑户型,还有性价比等。

  此刻新天鹅堡一期的二手房也卖到了十五六万,贵的卖到20万一平,为什么能卖这么贵呢?就是由于户型大,质量高,合适有钱人的需求。

  深圳的豪宅有个配合的特征,越是豪宅产物,户型越大的,单价越高,深圳湾一号也是如斯,大户型和小户型价钱至多能够相差五六万一平米,小户型在豪宅社区里,最不受接待,升值也慢。

  (站在样板房拍的屋外景色,远处是华侨城顶级豪宅纯水岸,独栋的要上亿一套。)

  3、学位欠好。

  这也是持久以来,华侨城跑不赢香蜜湖房价的缘由,当然除了纯水岸独栋别墅除外,这类别墅每年成交也没有几套,由于没有什么人卖,太稀缺了,比力破例。

  拿高层的价钱来说,同样是不靠海,华侨城不如香蜜湖就是由于没有学位加持,别的之前华侨城片区的交通也出缺陷,但新天鹅堡与地铁曾经是无缝对接了。

  所以新天鹅堡卖的如斯暗澹,并不次要是深圳市场的问题,这种刚需够不着,富豪看不上的夹心饼干,在当下的市场预冷,只能申明华侨城本身的产物定位出了问题,深圳对好的豪宅产物仍是有需求的,深圳也并不缺真正的有钱人,深圳湾一号8000万一套的公寓都能卖完一百多套,华侨城的室第若是定位好了,何至于此呢。

  本文首发于微信公家号:樱桃大房子。文章内容属作者小我概念,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (义务编纂: HN666)

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